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商業地產投資風向標
發布時間:2017-08-02 10:30:07

商業地產作為一個高投入、高風險、高利潤的行業,近年來在全國各地得到迅猛的發展。從長期來看,商業地產有外部環境的支撐,呈利好趨勢;但從短期來看,行業內也存在隱性泡沫,比如融資渠道狹窄問題一直存在,地產物業同質化漸趨嚴重,經營模式也飽受詬病,因此,新盛唐集團提醒大家在投資前一定要全面分析,慎重決策。

 

 

 

一、存量偏低,結構不合理

 

我國商業地產同西方國家相比起步要晚一些,據數據統計,現在國內地產住宅存量占94%,而商業存量占比較低,另外,我國商業地產總體質量不高,中高端物業供應偏少,從總體來看,我國的零售物業中大多是社區商業和零散商鋪,購物中心和商業街的比重同發達國家相比數量較低,除此之外,寫字樓也存在核心地段一級物業少,樓齡長,核心地段供應偏少的問題。在北京、上海核心地段高級寫字樓供給不均衡現象尤為明顯。

 

近幾年,隨著居民消費水平的上升,商業物業市場也一直在擴張,加上前幾年針對住宅市場的房地產調控政策,使得商業地產成為投資的避風港,帶動了商業地產投資的繁榮,但結構不合理等問題仍未得到改善。

 

二、商業地產三大巨頭

 

總體來看,商業地產主要聚集了三大巨頭:一是國有企業,他們資金實力雄厚,融資相對便利,例如中糧、華潤、華僑城,二是民營企業,他們資金實力相對單薄,但是一些企業已經成為行業的領頭軍,比如萬達、SOHO中國,三是港資企業,他們進入中國行業較深,開發運營經驗豐富,總體來看,現在商業地產呈現出粗放式擴張的局面,就目前來看,我國很多商業地產都是從住宅地產轉化而來,他們不具有成熟的商業地產運營經驗,在資金積累和項目運作上更是和外資相差甚遠,因此物業同質化現象愈來愈嚴重,一些企業甚至直接套用住宅市場“拿地-開發-銷售-套現-再拿地”的模式,導致地產開發與商業運營之間的脫節。

 

 

三、注意問題

 

1.投資服務經濟

加速轉變未來經濟的發展方式是投資的主線。我國現已進入工業化進程的中后期,未來會朝著以內需為主的消費型經濟轉變,產業結構也逐步轉向服務經濟為主導。所以商業地產投資,向服務型經濟方向轉化,會有很好的收益。

 

2.選擇恰當的模式

在國外,“地產開發+商業經營+金融運作”是比較成熟的商業模式,他們借助金融體系的支持,在完成商業地產的開發后自己持有物業,并依靠后期的運營管理和品牌建設來提升自身物業品牌的價值,只租不售,獲取穩定的租金收益,所以國外的地產商更加注重物業的長期回報。而國內的運營模式則比較多樣化,租售并舉,或者開發出售,但共性是開發資金比較單一,沉淀周期長,開發商運營壓力較大,所以在這種情況下,大部分企業會采取開發出售的方式經營,只有少部分有資金實力的企業會選擇自己持有,或者部分出售,采取“以售養租”的方式來解決流動性的問題。在未來,物業會成為商業地產的核心競爭力,所以,投資開發并部分持有是現實條件下有利的選擇,可以出售部分物業,豐富開發商的收入水平來源,以調節短期的資金回流,進一步加強物業管理,實現滾動發展。

 

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